精装房项目管理控制是怎样的?

    1 精装房的概念
　　2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”即通常所称的精装房。
　　2 精装房的功能
　　精装房是对毛坯房实施精装修。传统的毛坯房已包括了住宅初步装修，如门窗安装、墙面粉刷等，可这并不能满足业主的使用与审美需求。精装修功能针对户型分析，对户型平面功能要有严格的定义。在此基础上实现家庭的采暖、空调系统、背景音乐系统、可视对讲系统、安防系统、新风系统、厨房设备、卫浴系统、收纳系统、智能化系统等精装房功能系统集成。从设计、布品、物流、施工及售后服务等方面来确保业主能够得到物超所值的产品。提升建筑居住品质，更突出体现空间利用和居住人性化，倡导生活的舒适性程度。
　　3 毛坯房设计盲点
　　精装修并不是简单的毛坯房加装修，需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。精装修与土建安装必须同步设计。传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分，而缺乏详细具体的平面布置和功能定位，现在列举一些常见盲点：①平面家具布的合理性考虑不足，就会造成原有建筑主体施工过程中预留管线需要重新剔凿布线，涉及到房间（包括厨房、卫生间、客厅）内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。②为保持室内地面水平统一，在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差，可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。③暖气片位置不合适，需要二次挪位布置；地暖系统盘管在铺设地面铺装过程中易造成二次破坏，修补盘管易留下隐患。④卫生间干湿无分区，造成地漏不够、洗衣机进水接驳点没有设置，增设会破坏防水层。⑤厨房内的排烟道、煤制气立管在设计过程中无道道立管定位，造成打火灶与煤气管道、油烟机与排烟道之间的相互位置不合适。⑥室内门窗套周边与周边墙体的相对尺寸不足，安防系统在门窗洞口的报警系统没有预留位置。⑦家庭中央空调、新风系统功能设计中，在结构梁部位提前预留空洞，造成房间内的层高局部降低。
　　4 一体化设计控制
　　图纸的一体化设计都会得到开发商的认同，可提高房屋的差异性、提升房屋的档次、体现人性化设计。避免施工过程中的土建与装饰脱节，增加开发建安成本。如何实现精装房一体化设计，从图纸设计和管理两个层面控制很有必要。
　　4.1 设计层面
　　4.1.1 户型分析 开发商对开发的楼盘所在的区域和业主群体分析确定商品房的户型，从项目定位到后期销售整个流程都要提供最有创意和实用性的设计，将其品牌价值带到项目中提升楼盘档次，给楼盘更多的附加值。
　　4.1.2 开关插座等位置 户型平面布置确定后，在土建、安装图纸上设计涉及到的电源插座、开关、有线电视等就需精确定位满足使用。
　　4.1.3 户型功能 空调系统、新风系统、安防系统、楼宇对讲系统、背景音乐系统、厨房集成系统、中央除尘系统是否具备。卫生间是否具备干湿分区的功能。另外衣帽间橱柜、鞋柜是否配置都需明确。
　　4.1.4 设备空洞预留 设备的档次和选型的同时，确定设备管线布置。在结构梁、板等受立部位提前设计预留孔，减少设备管线对层高的降低，避免结构加固。
　　4.1.5 结构形式选择 在考虑建设成本的前提下，选择最合适的受力结构形式。避免在房间阴阳角出现墙面与柱子交接处的突变，影响平面布局。
　　4.1.6 专业设计提前衔接 煤制气、有线电视、电话、楼宇对讲、安防、空调、新风系统应提出专业设计条件，与装饰设计单位、建筑设计单位沟通交流衔接，由建筑设计单位负责审查转换一体化的施工图。
　　4.1.7 一体化图纸审查 电器、暖通、空调、土建、装饰各专业在图纸审查过程中一定要从设计规范、施工等方面加强施工图纸审查，针对局部无法解决的问题，由装饰设计掩盖来满足功能使用。
　　4.2 管理层面 ①精装修一体化设计需工程、设计、开发、材料、预算、销售等专业的团队合作，装饰设计单位应从楼盘建设前期介入避免于后期介入被动性。这样既能节省开发商的成本，又能为客户设计出最优的家居方案。②设计图纸实施之前，各专业必须对图纸审查。装饰图纸调整绝非涉及属于一个专业，对土建安装影响很大，易造成墙体内部的管线预留的调整会造成预埋管线全部报废。③在图纸审查通过之后应保持装饰方案稳定性，杜绝领导层的一言堂、避免方案随意调整。由项目部对精装房建设实施，各专业人员专业可沟通流畅，克服了施工过程中的信息智障，团队优势明显。④在装修施工阶段，要展开样板带路的模式，校核土建与装饰配合之间的偏差，尽量减少图纸设计变更。对于变更较大的设计变更，应各专业沟通进行技术论证、造价分析。⑤力争选择有装修资质的土建单位总包单位，优势在于施工界面清晰、责任明确，避免因扯皮造成的工期耽误。
　　5 装饰材料选择控制
　　5.1 材料选择控制 ①装饰材料选择上，尽量选择生产实现工业化、集约化的供货单位。如整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电、整体卫生间、整体厨房，能直接在建筑施工中安装。②精装修工程墙体预埋的管线较多，对于预埋的管线如生活水、下水管道、供热管道选择上首先考虑安全耐久性。尤其是采用地暖辐射供暖的方式住宅，确定管道材质优先考虑可热熔连接连接方式。③涂料、胶粘剂、石膏板、大芯板等基层材料在考虑材料质量的同时，选择环保产品，保证室内空气质量达标。④面砖、地砖和大理石的材料选择注意辐射指标。⑤外墙门窗型材选型要考虑节能、隔音指标，节点安装可靠杜绝外墙渗漏。
　　5.2 材料组织保障 ①材料组织在确定档次前提的情况下，实施材料招标注重的材料性价比。②依据施工计划编制材料进场计划和材料招标计划，并考虑供货周期。③材料进场时间把握准确，克服提前和滞后问题。避免占用财务资金和停工待料的局面。
　　6 加强成品保护
　　解决好施工工艺穿插，加强对地面、墙体饰面、门套部位的成品保护，控制装饰配件的丢失。制定成品保护管理制度，落实责任单位、建立成品保护手续，避免成品修补。
　　7 精装房的趋势
　　房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房时代的到来被认为是房地产市场成熟的重要标志，尤其在生活和工作节奏越来越快的现代化大都市，成为主流元素的趋势却越来越明显。精装房有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产，精装房将会成为行业发展的一种趋势。